独家放盘有着数？小心中介“锁定”你

　　市民张先生最近“卖一买一”时遇到麻烦，他在一家中介放了独家盘，没想到中介没有落力推，眼看新居已看好，旧居出售还没有着落，情急之下又私下找了另一家中介偷偷放盘，为此而忐忑不安，担心独家放盘协议会为他惹来大麻烦。

　　广州市房地产中介协会会长廖俊平告诉记者，今年以来，经纪人推广独家代理形式的力度有不断加大的趋势，由于独家代理造成的纠纷也时有发生，比较典型的案例往往是业主投诉经纪人未能在协议规定的期限内售出物业，并且认为这是由于经纪人没有大力推广所独家代理的物业造成的，甚至有证据表明某些经纪人在协议规定期限快到的时候找虚假买家来“完成”独家代理，由此造成进一步纠纷：业主不认可这样的“成功代理”，而经纪人则据此索要佣金。他们认为各行争取独家盘未必是一个最佳的做法，该协会自7月起在花都试点独家共享平台，希望以此来引导市场行为，不过该系统目前只有10家中介参与，广州大中介在花都的分行全部不参加独家分享平台。

　　有业内人士认为，独家分享平台因涉及中介公司之间的分佣问题，因此拥有独家盘源的中介倾向于“自产自销”， “独吞”佣金；此外对业主来说，放独家委托虽然可以免除一些中介骚扰，但在议价上收到的信息比联合代理要少很多，较不建议。

　　记者从广州市房地产中介协会了解到，最近一年该会接到涉及独家委托放盘协议的纠纷约一年5宗左右，但是相信有不少纠纷可能私下协商解决了。

　　据记者了解，去年曾经发生多宗业主独家放盘而房源“被网签”的事件，根源也是中介行以网签的方式锁住独家盘，导致客户在独家期满后在其他中介行签约不遂。对于一些买卖“掐点”进行的业主来说，放独家盘有可能延误出售时机，以张先生为例，假如旧居因独家盘而惹来麻烦，如果新居不及时履约，有可能需要“挞定”，也有可能引起业主反价。

　　记者以业主身份走访了市中心多家中介行，中介纷纷建议记者放独家盘，称有500~1000元保证金。

　　对于张先生的遭遇，有业界人士表示，有可能是业主放售价过高，独家盘源的中介公司认为“食定你”，等到独家放盘时间差不多到最后再带客上来，让业主心态动摇更易议价。

　　中原地产华苑分行高级营业经理莫建国告诉记者，独家盘的确是行家必争之地，但目前客户放盘大多采用联合代理的方式，独家盘比例约占该行盘源的5%，所谓独家盘保证金从100元到几千元都有，视乎房屋总价而定，有的业主与中介行关系好，不收钱也可以，通常小中介给出的保证金会高一点。

　　中介协会“试水”独家共享平台

　　中介协会的廖俊平认为，目前市场惯常的做法是业主在多家公司放盘，也逐渐出现中介支付保证金的方式来获取独家代理，但这种独家代理实际上变成了“独力代理”， 由此带来的缺点则是业主销售信息无法在短时间内向市场扩散，且有可能带来类似张先生之类的问题和纠纷。

　　外国的做法则是把“独家”与信息共享结合在一起。美国流行MLS（共享放盘系统）模式，拿到了独家房源的经纪人必须在规定时间（一般是24）内将房源信息在MLS系统平台公开，所有加入了MLS的经纪人可以共享房源信息，在协助找到买家并最终成交之后可以分享佣金。

　　广州市房地产中介协会行业发展与服务部副部长王俊轩告诉记者，该会参考了MLS模式后，最近在花都试点独家共享体系，该体系约定每家公司在试点期内每月要向独家共享平台发送两条独家盘信息，同时建议代表买家和业主的中介佣金比例分成为7∶3，也就是说提供了独家盘源的中介，如果该盘源由其他中介公司成交，他们可以获得佣金的30%。

　　据王俊轩透露，花都的独家共享平台在动员阶段有20家中介公司前来咨询，最终有10家中介公司参与独家共享平台。广州各大中介行在花都的分公司并没有参加该独家共享平台。

　　独家放售贴士:注意放盘时间与罚则

　　据记者了解，独家放盘协议内容一般是约定中介公司在一段时间内对业主的房屋进行主推，从而获得更多成交机会。一般对业主的约束是在约定时间内，业主不得私下或通过第三方促成交易签订买卖合同；对中介的约束有部分是需要支付业主一定的独家盘源费用（保证金）。

　　通常独家委托协议中会约定，如在独家期内私下或通过第三方（其他中介公司）促成签订买卖合同的，业主须向独家代理中介公司支付房屋成交价格的1%~3%的费用作为违约金。

　　为此，王俊轩提醒业主，签署独家放盘委托协议时要注意以下三点：一是独家放盘期。目前通常的做法是1~3个月为独家放盘期，如果急售的业主，独家放盘期适宜短一点，尤其要警惕“独家放盘期届满后自动延续”的字眼。第二则是独家放盘协议的违约约定，由于中介对把业主私下成交视为“飞单”，一般要求业主发生这类行为要赔偿成交价的1%~3%作为违约金，但由于业主拥有房源，业主应该尽量争取减低违约金的比例。第三则是放售价的设定。有的业主设定了某一个放售价，签署独家委托的经纪公司也的确带来了愿意承价的客人，但可能当时市场波动大，业主想反价而有可能因为事先设定放售价而不果，为此最好的办法是写上“成交价以最终买卖双方商议为准”。

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