静安“双胞胎”商住地46亿出让 住宅建面近10万方

[摘要]继虹口凉城纯宅地37亿出让打响中环宅地拍卖第一枪之后，静安中兴社区又双叒叕的来了，46亿的起拍价必将火炎焱燚。

腾讯大申房产讯（文/何以轩）上海土地市场高歌猛进，5、6月份外环外频出，现在看来那只是“预热”，7、8月份转战中内环这才是“主场”。

继虹口凉城纯宅地37亿出让打响中环宅地拍卖第一枪之后，静安中兴社区又双叒叕的来了，46亿的起拍价必将火炎焱燚。

08月17日上午9:30，静安中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块即将出让，截止到8月13日下午15时已有34家房企领取了申请书、14家参与竞买。据悉，参与竞拍的房企为仁恒，保利，华润华发，葛洲坝，新城，龙湖，万科，中粮，融信，旭辉，招商，金茂中铁、合景泰富、雅居乐。

从上海市规土局获悉，该地块总出让面积为31034.1平，建筑面积109754平，出让总价为46亿，起拍楼板价41912元/平。

332-01-A地块：商住用地，69497.68平，住宅建筑面积占比最高为90%，为62547.912平。

333-01-A地块：商住用地，40256.32平，住宅建筑面积占比最高为90%，为36230.688平。该地块住宅建筑面积近10万平。

从出让文件获悉，该地块位于北至中兴路，南至临山路，西至公兴路，东至宝昌路。

出让条件异常苛刻

1、住宅核定建筑面积不高于地上建筑面积的90%，最高共计98778.6平。

2、限高100米，层高最高约33层。

3、333-01-A地块配置建筑面积2000平的电信端局和建筑面积2000平的菜场。

4、市政管理养护用房建筑面积不小于572平。

5、物业用房，不低于物业管理区域房屋总建筑面积的0.2%，不低于建筑面积100平。

6、保障房建筑面积4939平以上。

7、自持15%以上的住宅物业14076平以上。

8、自持15%以上的商业物业10975.4平方米以上。

9、公寓式办公楼和酒店式公寓不得出售。

除去保障房（4939平）、公共用房（电信端局2000平、菜场2000平、市政用房572平、物业用房100平）以及自持面积（自持住宅14076平、自持商业10975.4平）等，可供出售的商品房建筑面积约为75091.6平，仅为总建筑面积的68.4%。

据此大申君测算可供出售的商品住宅的起拍楼板价为61258.5元/平，未来售价12万+；按50%的溢价率，起始出让价格为69亿，商品住宅起拍楼板价为91888元/平，未来售价18万；

按60%的溢价率，起始出让价格为73.6亿，商品住宅起拍楼板价为98014元/平；按100%的溢价率，起始出让价格为92亿，商品住宅起拍楼板价为122517元/平，未来售价请自行脑补。

走访了静安中兴社区“双胞胎地块”之后，上海原住民称“这个地块早在2013年就开始动迁了，2016年7月刚全部拆迁完，这里的原住民可以选择去平型关路（中环附近）或浦江镇，大多都选择了平型关路”，上海土著正在由内环往中外环“迁徙”，“虽然离南京路远了，但至少居住条件改善了”。

3轨环伺新静安地块 配套极佳

静安中兴社区“双胞胎地块”隶属静安不夜城板块，占据区位极佳、极度、交通便利、配套成熟等区位优势，毗邻地铁8号线中兴路站，紧邻轻轨3、4号线，毗邻南北高架、内环高架。

交通：双轨环伺，距离8号线中兴路站约600米，3号线/4号线t;P align=center>

学校：目前该地块对口幼儿园为永兴路幼儿园分部、小学为闸北三中心小学、对口中学为青云中学。

医院：地块北面为上海市中医医院。

商业：地块周边主要有中鸿大厦、中宝大厦等商务办公楼，临近乐购、联华等超市，生活购物非常便捷。

环境：毗邻中兴绿地休闲首选。

“双胞胎地块”周边在售新房均价11万/平

静安中兴社区“双胞胎地块”周边在售的新房仅有万科翡翠雅宾利(楼盘资料图库)一个项目，均价为11万/平，户型为165、186、198平3房、256、307平4房，现购房享案场优惠。目前所剩房源80多套。

万科翡翠雅宾利

项目“”轨交8号线中兴路站，紧邻南北高架、内环高架，周边环伺南京路商圈、陆家嘴商圈、静安寺商圈、苏河湾商圈、四川北路商圈、大宁商圈等6大商圈。

该地块周边主要有蒙特利名都城、复地新都国际、绿洲雅宾利花园等高端次新房项目均价在8万/平左右，80、90年代建造的老旧小区如象山小区、三宝花苑等均价也在6万/平以上。

10年原闸北14幅宅地出让 售价全部2倍+

自2007年开始，原闸北区陆续出让了14幅地块，纯宅地共4幅，其他10幅或多或少都有一定的住宅用地比例，然而原静安区无一住宅用地出让。

近10年原闸北区出让的内环商住地仅2块，2016年1月2日出让的天目社区C070102单元33-02、46-02街坊及44-01、46-01街坊公共绿地地下空间开发地块，其中仅33-02街坊为商住办，住宅用地不大于30%住宅建筑面积不足5千平，约为总建筑面积的1.5%，华侨城、华润69.32亿联合拿地。

2015年7月15日，金融街以88.15亿夺上海火车站北广场以北地块，溢价率为50.12%，楼板价2.7万/平。仅155地块为住宅用地，出让面积22630.5平，不足总出让面积的30%。

近10年原闸北区出让的纯宅地共4幅，都位于中环甚至外环。

2008年11月7日出让的闸北295街坊26丘纯宅地，出让面积51249.7平，容积率为2，城建置业、不夜城新发展公司以11.79亿竞得，成交楼板价为11503元/平，也就是建于2013年的大宁瑞仕花园(楼盘资料 图库) 。

大宁瑞仕花园2011年售价为3.8万/平，最初售价是成交楼板价的3倍，2015年2月份售罄的，当时的均价为7万/平。目前大宁瑞仕花园位于内中环在售的二手房均价在9万/平左右，120平的3房挂牌总价在1100万左右。

2010年7月21日，位于中环外的闸北456街坊被中星集团和北方城投联合以挂牌底价15.79亿摘牌，出让面积82226.5平，成交楼板价约1.2万/平。中星馨恒苑(楼盘资料 图库) 2012年开售时的价格约为2.6万/平，最初售价是成交楼板价的2倍，2016年1月份售罄当时价格为4万/平。目前二手房售价约为4.3万/平。

2010年7月16日，闸北279街坊被天祥以5.63亿摘得，成交楼板价为21031元/平，就是现在的天祥华府(楼盘资料 图库) 位于大宁板块、内中环，起售价为4.5万/平左右是成交楼板价的2倍。

2012年12月28日，象屿以18.3亿竞得闸北470街坊6丘地块，楼板价20029元/平，该地块建的正是象屿·大宁悦府，14年底的售价约为4.8万/平，今年3月份售罄。

2014年1月28日，经过28、154轮激烈厮杀，方兴地产以101亿元夺得上海闸北区大宁路街道325街坊住宅地块，楼板价47609元/平，溢价率111.5%。同时，该地块也无悬念刷新2014年上海宅地总价。中环标杆性建筑上海大宁金茂府(楼盘资料图库)15年起始售价为7.5万/平，目前最低3000万/套。

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