未必能拔高房价买房看轨交规划或可抄底

发布时间： 2016-05-27 09:06:34

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分类：本地楼市

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[摘要]某个区域因为某些原因出现的间歇性的市场热情况或者未来前景被看好所带来的房价上涨是否真的可以被看做投资风向？能够切实左右区域房价的因素到底有哪些？

5月11日，松江拍出了一块新的天价，根据楼板价测算，专家认为未来松江区域的房价将达到6万元/平米，而目前松江区域楼盘均价在3万元/平米左右。无独有偶，保利在5月18日以54.5亿拿下浦东周浦某块土地，预计将来周浦房价将达8万/平米。一个板块若出现天价，必然会对周边楼盘的价格带来一定的提升。

另一种情况也比较常见。此前因为迪士尼在上海的选址，浦东川沙房价出现了短期内的大幅上涨，据统计川沙房价7年涨了162%。自贸区坐落在临港的规划也拔高了临港的房价。同时也有人质疑，因为一个乐园或者一个政策带动区域房价大幅度的上涨是否存在泡沫，这样的拉高房价是否是合理的现象。

嘉宾合影

某个区域因为某些原因出现的间歇性的市场热情况或者未来前景被看好所带来的房价上涨是否真的可以被看做投资风向？会不会出现房价泡沫的情况？能够切实左右区域房价的因素到底有哪些？带着这些问题，腾讯房产特别邀请合富辉煌上海公司策略总监黄欣伟，知名房地产评论员严跃进一起探讨。

黄欣伟：可能致刚需被消灭买房要用年轮换价差

合富辉煌上海公司策略总监黄欣伟

“所谓房地产投资和投资本身看起来是隶属关系，但做法上有些差异，对于利好消息这种事情来讲，投资市场对它的一个做法，遥远风传的时候是很好的机会，利好兑现的时候已经估出了。”

“自贸区和迪士尼是两种概念，迪士尼带来的是旅游的机会和人流，自贸区是培育一个产业的供应链，所以这两个区域侧重点不一样，所以这两个区域带来的效应长短是不一样的。”

“一手房早晚也会成为二手房，所以未来大家都是二手房。所以在这种情况下用年轮来换价格差，这也是一种方式。”

最近频频拍出的天价可能会引起几个变动项：“第一就是可能会导致刚需被消灭；第二拍出后会滋生出很多豪宅产品。”他解释道，导致房子单价过高，要控制总价面积就会做得非常小，未来可能就没有刚需了。另外低价过高必然导致产品必须定价高，那么豪宅就会被催生出来，而其中产品质量良莠不齐，必然会有一轮内部的混战。

上海近期的受苏州等地的影响，可以说是合理的，但相比去年同期又是不合理的。的角色就是用来等待下一个，用时间来覆盖它。营销中有一种讲法：时间换空间。他打了个比方：站在开发商立场上来讲下一个出现之后，用面粉的价格支撑我的面包，或者支撑我这个蛋糕的价格，一定卖得好。

根据轨交来锁定买房区域是黄欣伟的主张，他认为：“上海的轨道交通分三六九，流经主要区域的轨道交通1、2、4、10号线，这是上海轨道交通的贵金属线，因为它流经最好的办公区域、商业繁华区域、大型住宅区域、高端住宅区域。”贵金属沿线的房子必然价格也高，这种情况下可以选择折中的方式。比如说10号线沿线价格很贵，是贵金属线，可以看看有哪一条线可以接驳10号线？买非贵金属线的周边，这就是评估性价比。

关于有潜力的区域选择，黄欣伟给广大购房者支了一招：对于目前外环的一些新房，原先二手房和新房价差并不大，但受今年前半年市场火热影响，同区域的房价差距在拉大。某些区域二手房2万/平米，新房却已涨到5万/平米，这个时候该区的二手房还是有价值的。我们假设借一个擦边的哲学理论来讲，一手房早晚也会成为二手房，所以未来大家都是二手房。所以在这种情况下用年轮来换价格差，这也是一种方式。

严跃进：卖得出去的才叫轨交房仍影响房价暴涨

知名房地产评论员严跃进

“当高溢价土地成为常态，企业如果找不到合适的经营方式，未来高溢价项目售价达到8万/平时，就会被所谓的拖垮”。

“人们真正感兴趣的会是交通配套，对于商业配套会相对弱化”。

“后续关注板块价值的时候，购房者要警惕价格的随意上涨，这是买房的一个大风险”。

严跃进表示，迪士尼的辐射符合市场预期，背后带入了很多资源，也让很多企业有了新的市场机遇。园区内物价很贵，开发商可以在园区外成立商业，入驻一些低价的购物中心，包括短租公寓等，这对于地产价值的拉升起到了很好的典范作用。

至于自贸区，这个概念相对偏大，自贸区的真正影响的是外高桥这一带，但对于临港的影响持续性不是很强，不如迪士尼效应持久。

投资买房究竟是该考虑热门板块还是轨道交通呢？严跃进给出了一些置业建议。他认为，考虑迪士尼这类热门板块的购房者相对偏高端，而考虑轨交的购房者属于刚需。

从目前的现状来看，轨交对房价的影响力更大，买房考虑市中心、上海外环以内，包括外环以外的区域，轨道交通的影响很明显，譬如顾村公园、美兰湖都是因为轨交而火热。

严跃进建议，可以买目前没有轨交但未来会有的区域，可以去申通公司进行咨询，了解未来轨交的发展规划，未来这些区域属于可以抄底的。

按照目前的规划，很多地铁还会开设延伸线，譬如1号线到富锦路之后，可能会延伸到宝山月浦，这个区域可做一些投资。如果有条件的话，还是建议尽量在市中心买房，很多购房者买景观房，未来很难转手。

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