万科通过旧改进入上海市中心 引入产业不碰拆迁

[摘要]6月15日，上海万科与国药中生上海生物制品研究所有限责任公司就上海延安西路1262号地块整体租赁开发项目签约。

除了项目收购，万科试图通过参与旧改的方式进入上海市中心区域。

6月15日，上海万科与国药中生上海生物制品研究所有限责任公司就上海延安西路1262号地块整体租赁开发项目签约。

延安西路1262号原是上海生物制品研究所有限责任公司的厂房，厂房内有独特的建筑风格，地块上现存的著名的邬达克作品孙科别墅以及其他几处上世纪二十年代的西班牙风格建筑，都是重要的历史文化遗产。

这是万科在上海启动的首个核心城区的城市旧改项目。

上海万科副总经理、产业资产管理公司总经理郑华称，项目将对标上海新天地，打造一个创意文化产业空间，“这是一个‘办公+生活’的空间，类似于‘城市客厅’”。

万科集团高级副总裁张海表示，项目改造需要1年左右的时间，目前已经启动预招商。

张海称，之所以启动城市改造，是因为一线城市已经进入存量市场，在市区土地越来越的情况下，通过城市更新的方式可以让万科获取市中心的项目。

城市改造， “租赁-改造-再租赁”，这种模式目前并不鲜见。但是这种存量地产的改造，主要盈利来源靠租金收入，如何提升项目的租金溢价能力是关键。

郑华称，相比最粗暴的推倒重建，有历史文脉的产品经过改造后，租金溢价率要比前者高出20%。

张海称，如果此次对延安西路1262号老厂房改建成功，预计上海万科将会寻求更多的合适的工业地产项目。但是工业地产的改造也不同于住宅类项目，因为市区内的住宅类“旧改”项目改造往往涉及拆迁、安置，不仅耗时长而且成本较高。对于这类具有拆迁安置的项目，万科还是希望政府先着手完成安置，万科再对项目进行改造。

城市更新已经成为开发商在土地市场愈趋紧张下，扩张的另类途径。

上海实业城市开发集团有限公司总裁季岗在接受澎湃新闻记者采访时表示参与上海城中村的改造成为公司获取土地的重要途径。此前，上海市人民政府提出《关于本市开展“城中村”地块改造的实施意见》，在2015年前，启动35个“城中村”地块改造。这35个“城中村”分布于浦东、普陀、闵行、奉贤、松江、嘉定等地，意在盘活中环附近的优质地块。

季岗透露，上实城开获得了上海首个城中村改造项目——闵行行南。此外，2014年，城开已建50万平方米的商品房配套基地，未来还将继续这方面的项目。

季岗称，未来上实城开还积极参与上海南部地区的，闵行、浦东、徐汇一批新项目。

北京首开董事长潘利群曾表示，棚户区改造将成为首开在北京的重要业务组成部分之一。富力地产董事长李思廉透露，公司可能会以收购企业、项目的方式进入深圳，已经有三四个项目在谈，包括总占地面积数十万平方米的旧城改造项目。

阳光城集团董事局主席林腾蛟也对外宣布，公司已在收购兼并方面做了大量工作，包括深圳的3个项目在内。年内累计有1000亿元货值储备，有一半是通过收购兼并得来。

城市更新的目的是对城市中某一衰落的区域进行拆迁、改造、投资和建设，以全新的城市功能替换功能性衰败的物质空间，使之重新发展和繁荣。在欧美各国，城市更新起源于二战后对不良住宅区的改造，随后扩展至对城市其他功能地区的改造，并将其重点落在城市中土地使用功能需要转换的地区。

有从事旧改的开发商称，以往的模式都是拆迁安置，但是对于城市发展而言，有不少历史文化需要保留，在保留历史基础上的城市更新，才是发展的方向。

但是城市更新也面临诸多难题。

上述开发商称，城市改造涉及到很多问题，政府的统筹、历史文化的保留、城市功能的布局，推倒一片建筑重建，比在老的建筑上重新调整，难度大很多，更新的不仅仅是外貌，还有城市功能以及产业导入等各类问题。

答疑： 楼市新政乍出 购房交易中尴尬事怎么破？

调查： 在沪毕业生租房情况调查 你被中介坑过吗？

导购： 房租上涨“毕房族”来袭 小户型不过百万或成首选