央企非理性拿地蔓延新场 中粮24.4亿元夺新场纯宅地

今日，沪上迎来一场大家关注已久的土地拍卖，中粮以24.4亿元竞得浦东新区新场旅游综合服务区A10-1地块，溢价率235.62%，成交楼板价35744元/平方米，央企再一次在上海的土拍市场夺冠！

房企概况

中粮作为央企，在全国共有个100多个项目，分布在一线城市和二线城市，分别占比50.1%和49.9%，基本处于五五分成，中粮在一线城市的项目中又以北京和深圳为主，在上海的项目并不多，其中包括中粮海景壹号(楼盘资料 图库)、中粮南桥半岛(楼盘资料图库)和中粮天悦壹号(楼盘资料图库)等。

从中粮历年的拿地情况来看，其每年的土地储备数量都在个位数，2016年至今，中粮仅收入一幅地块，是位于成都的金牛区西华街道侯家桥社区1、8组，富家社区6、9组地块，不过该地块最终仅以底价成交。

地块出让预合同中的主要条件：

1、地上建筑容积率：1.2 ，限高60米 ；

2、配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的 5.0 %以上；

3、中小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的 60.0 %。

值得一提的是，该地块明确要求中小套型住宅的建筑面积不得低于该地块住宅中建筑面积的60%，这一点在过往的土地拍卖中并不多见，配合其1.2的容积率和限高60米，未来该地块有可能建造成小高层和洋房或联排别墅相结合的产品。

3地块周边项目及过往地块成交情况

地块周边有不少项目在售，其中包括一些别墅产品。目前在售的仅有中洲华庭，据上海链家市场研究部数据显示：2016年6月，中洲华庭的平均售价2.3万元/平方米。地块周边二手项目也不多，挂牌比较集中的有东方冠郡(楼盘资料 图库)、万科清林径等，其中东方冠郡包括一些联排别墅产品，挂牌价价多为2.5-3.0万元/平方米左右，万科清林径的挂牌价多为2.6-3.2万元/平方米左右。区域内在售的新房项目已是尾盘，并且区域房价呈现出了一二手倒挂的情况。

值得注意的是，近十年，新场板块仅成交三幅住宅用地，上一次有地块出让还是在2014年，当时出让的地块为浦东新区新场镇01单元C-02、C-03地块，是一幅住宅、商业混合用地，被上海深长城以7.62亿元收入囊中。

4近十年新场板块成交的三幅住宅用地

截止该地块竞拍前，该地块一共吸引了23家竞买人，值得一提的是，新场板块距离市区有40公里左右，不少人拿新场地块与刚刚开园不久的迪斯尼联系，但我们发现，该地块距离迪斯尼还有说该地块受到迪斯尼概念的辐射有点牵强，此外，新场镇在2006年就已经在进行“旅游综合服务区”的规划建设，但到目前为止，区域内仍然呈现出一片破旧、发展滞后的尴尬窘境，加上该地块与新城古镇中心还有2公里的直线距离，并不是位于新场镇核心区域。

此外，我们也不得不承认的是，该地块距离16号线新场站距离2公里，未来也不可能成为真正的地铁房，并且16号线的开通并未对新场板块的房价带来明显带动，相比较嘉定、松江等外围区域而言，地铁对房价的带动作用并不大，在这样的情况下，中粮此次以接近3.6万元/平方米的价格拿下该地块，表现出了一种非理性的赌命心态，该地块未来想要盈利的话，至少要卖到6万元以上。

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